• 香港經濟日報

美國倘加息 港P及H會點走?


美國通脹持續,市場估計美國將在明年進入加息周期,有分析指上次美國加息,香港的利息幾乎完全沒變。但要留意,幾乎不變的「港息」是指最優惠利率;與一般小業主供樓更相關的拆息,在趨勢上更緊貼美息。


上一次美國加息周期由2015年12月開始,至2019年中結束,聯邦基金利率上升2.25厘,期間本地最優惠利率(P)只在2018年9月,美息上升2厘後,才上調0.125厘。美息在18年底再升0.25厘,最優惠利率也沒有再跟。在19年美息下跌3次之後,香港最優惠利率打回原形,再下調0.125厘。之後美息歸零,P也沒有變化。


最優惠利率在美息上升周期的前半段都聞風不動,但相對而言,與香港業主供樓更相關的1個月拆息,趨勢卻較為貼近美息,由15年平均約0.23厘,升至16年底約0.7厘,17年底升至1.2厘,18年底至2.3厘,19年中更一度升至2.9厘,極端升幅甚至超逾美息。當然,以上是把最高位與最低位比較,以平均數計,1個月拆息的平均升幅大約1.9厘,略低於期內美息升幅。


如果即將到來的美國加息周期,美息上調幅度類似上次,估計香港最優惠利率及拆息的變化也會接近於2015年至2019年──最優惠利率初期維持不變,但拆息會較貼近美息升幅。


加息未必影響樓價


近幾年,9成以上的新批按揭為H按,以拆息定價,如果拆息由低位回升,意味多數按揭借款人的每月還款會明顯上升。當然,由於有鎖息機制的存在,拆息升至一定水平,如最優惠利率不變,還款利率也會鎖定於一定水平。例如今年初取用的H按,一般按息條件為H+1.3厘,鎖息上限P(5厘)減2.5厘,現時的供款利率約1.37厘。如果往後拆息及最優惠利率的走勢類似15年至19年,即拆息升而最優惠利率在加息周期之初維持不變,在最優惠利率上升前,每月還款利率都不會高於2.5厘。


不少人直觀認為加息會令樓價下跌,但由宏觀角度看,利率上升,對樓價未必有太大影響。以上次美息上升為例,由2015年至2019年,本地樓價錄得逾三成升幅。


圖片:香港經濟日報


原文資料來源:

https://wealth.hket.com/article/3103502/?lcc=aw

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