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IMF:港樓價近頂 加息過快或急挫


美國下周議息,國際貨幣基金組織(下稱IMF)於辣招前撰寫報告指,本港樓價近見頂,港樓估值偏高,按揭家庭負擔比率高,若加息步伐過快,樓價急挫風險大,影響整體經濟。

為遏止樓價升,政府上月4日公布將住宅印花稅劃一加至樓價15%。IMF今年10月25日至11月3日訪港,與特區政府舉行雙邊討論,於訪問結束後(即11月4日政府加辣前)撰寫總結。該報告昨日正式公布並指出,本港受惠於內地發展迅速,經濟增長穩健,樓價於2008年至2015年間上升接近兩倍,但由於外圍市況疲弱,樓市升勢將接近周期尾聲。

外圍內地經濟樓市變化 影響前景

不過,加息及環球市場、內地經濟、以及樓市變化,3大因素均對香港經濟前景構成下行陰霾。

財政司司長曾俊華表示,政府會繼續密切留意市況,適時按需要採取恰當措施,維持宏觀經濟和金融穩定,並善用獨特的優勢,把握與內地經濟金融緊密合作帶來的機遇。金融管理局總裁陳德霖則指,很高興IMF贊同當局為確保銀行體系穩健、鞏固香港作為國際金融中心等作出的努力,政府會繼續加強工作,以提升本港競爭力。

市場普遍預期美國加息步伐緩慢溫和。惟報告提及,基於大部分業主均採用浮息按揭(包括H按及P按),家庭負擔比率偏高,一旦加息速度加快或者環球金融出現變化,供樓開支有機會高於可負擔水平,為樓市響起警號。同時,本港銀行樓價估值樂觀,物業估價偏高,當息率急升,會產生樓價急速調整的風險,將遏抑本港的置業需求,而內地經濟變化、英國脫歐等環球經濟事件,紛對本港經濟的前景構成不明朗因素。

據最新金管局報告顯示,本港住宅平均按揭額達349萬元,按揭年期更長至312個月(26年),兩項均為20年以來歷史紀錄高位,使用浮息按揭比率超過97.2%,雖然本港銀行收緊按揭成數及實行壓力測試,但當本港啟動加息,速度及頻率較預期高,薪金增幅難短期大增,市民的供樓負擔將會明顯加重,削弱置業意慾及消費力。

港金融穩 IMF料明年經濟增1.9%

本港樓價再度攀升,IMF認為,政府應就針對增加房屋供應、措施管理,以及打擊炒賣性質的印花稅三方面着手,並指印花稅能有助控制炒賣、外來需求,以及毋須按揭貸款的置業需求,相信報告對政府辣招有支持作用。

另外,贊同金管局要求銀行為發展商貸款加強監管,曲綫收緊高成數按揭,而《長遠房屋策略》及《香港2030+》計劃,亦反映政府有決心解決供應不足的問題。

報告亦指,本港金融體系監管及財政政策審慎,現行與美元掛鈎的聯滙制度,可讓本港因應周期變化作出迅速調整,現時財政儲備達本地生產總值(GDP)的35%,相等於23個月政府開支,反映銀行體系資本充裕,有足夠緩衝空間去抵禦環球金融風險,預計本港今年經濟增幅約1.5%,明年約1.9%,並建議政府應就人口老化問題實施長遠財政規劃。

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