美國加息|滙豐加P 0.25厘 中原:料年內按息處3厘多水平


美國聯儲局凌晨宣布2022年第7次議息結果,宣布上調聯邦基金利率0.75厘至3.75%至4%,符合巿場預期。中原按揭董事總經理王美鳳表示,美國年內累積加息幅度增至3.75厘,樓按相關的1個月港元拆息今日(3日)報3.21%,貼近十四年新高水平,已明顯高於加P前市場按息介乎2.625%至2.875%,令H與P差距收窄至約2厘,低於過往平均達3厘以上,銀行已有即時再加P壓力。


而滙豐銀行剛宣布上調最優惠利率(P)0.25厘,她預料其他銀行將陸續跟隨,令巿場按息升至達3厘水平,介乎2.875%至3.125%。巿場預期美國將會於12月再加息,而加幅或會收窄,相信本港按息年內將會處於3厘多附近水平。


聯儲局主席鮑威爾於議息後新聞發布會上表示,接下來的兩次議息會議上可能會放緩加息速度。王美鳳指出,美國面對歷史性高通脹表明續以加息應對,但接連大手加息加上市場憂慮美國面臨經濟衰退問題,年內餘下十二月加息幅度料降至0.5厘,聯邦基金利率年底將達4.5厘(4.25%-4.5%區間);雖然美國預期息率水平或高於預期,但相信明年美國加息步伐將會放緩及於年內步入尾聲;意味明年本港加息壓力將減輕。


港P加0.25 月供增幅3.3%


王美鳳表示,銀行上調最優惠利率 0.125厘後,以30年期計,月供增加3.3%,每100萬元按揭額增加134元,以平均按揭額約元500萬為例,以市場按息2.725%加至2.975%計,月供將增加667元至21,013元,加幅3.3%;累計年內兩度加P加幅達0.375厘,每100萬元按揭額、30年期計,每月供款增加約200元,加幅5%,平均按揭額500萬元為例,月供增加接近996元。


由於香港按息已錄一定升幅,金管局於9月公布放寬按揭「壓力測試」要求,用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘,適時按照市場變化作出調整。


通過壓測最低月入提高2.9%


王美鳳指,今年P加幅累計0.375厘,而9月時「壓力測試」假定升幅已降低1厘,故此9月份之壓測放寬已減低現時加息對上會之影響。但買家需注意,銀行公布加P後,按息亦同步上升0.25%,以現時二手物業市場按息2.725%加至2.975%計,供款壓力測試假定加2厘後會由4.725%調整至4.975%計,以500萬元貸款額、30年期計,壓測下最低月入要求由43,345元提升至44,608元,即增加1,263元或2.9%。故此,用家需留意息率之變化,當息率上升,用家需相應地加上加息幅度去計算自身還款能力。


撰文:張偉倫


圖片來源: 香港01


原文資料來源:

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