美國聯儲局凌晨宣布2022年第7次議息結果，宣布上調聯邦基金利率0.75厘至3.75%至4%，符合巿場預期。中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國年內累積加息幅度增至3.75厘，樓按相關的1個月港元拆息今日（3日）報3.21%，貼近十四年新高水平，已明顯高於加P前市場按息介乎2.625%至2.875%，令H與P差距收窄至約2厘，低於過往平均達3厘以上，銀行已有即時再加P壓力。
而滙豐銀行剛宣布上調最優惠利率（P）0.25厘，她預料其他銀行將陸續跟隨，令巿場按息升至達3厘水平，介乎2.875%至3.125%。巿場預期美國將會於12月再加息，而加幅或會收窄，相信本港按息年內將會處於3厘多附近水平。
聯儲局主席鮑威爾於議息後新聞發布會上表示，接下來的兩次議息會議上可能會放緩加息速度。王美鳳指出，美國面對歷史性高通脹表明續以加息應對，但接連大手加息加上市場憂慮美國面臨經濟衰退問題，年內餘下十二月加息幅度料降至0.5厘，聯邦基金利率年底將達4.5厘（4.25%-4.5%區間）；雖然美國預期息率水平或高於預期，但相信明年美國加息步伐將會放緩及於年內步入尾聲；意味明年本港加息壓力將減輕。
港P加0.25 月供增幅3.3%
王美鳳表示，銀行上調最優惠利率 0.125厘後，以30年期計，月供增加3.3%，每100萬元按揭額增加134元，以平均按揭額約元500萬為例，以市場按息2.725%加至2.975%計，月供將增加667元至21,013元，加幅3.3%；累計年內兩度加P加幅達0.375厘，每100萬元按揭額、30年期計，每月供款增加約200元，加幅5%，平均按揭額500萬元為例，月供增加接近996元。
由於香港按息已錄一定升幅，金管局於9月公布放寬按揭「壓力測試」要求，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘，適時按照市場變化作出調整。
通過壓測最低月入提高2.9%
王美鳳指，今年P加幅累計0.375厘，而9月時「壓力測試」假定升幅已降低1厘，故此9月份之壓測放寬已減低現時加息對上會之影響。但買家需注意，銀行公布加P後，按息亦同步上升0.25%，以現時二手物業市場按息2.725%加至2.975%計，供款壓力測試假定加2厘後會由4.725%調整至4.975%計，以500萬元貸款額、30年期計，壓測下最低月入要求由43,345元提升至44,608元，即增加1,263元或2.9%。故此，用家需留意息率之變化，當息率上升，用家需相應地加上加息幅度去計算自身還款能力。
撰文：張偉倫
圖片來源: 香港01
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